انواع اسناد مالکیت ملک در قبرس شمالی

سند مالکیت (انگلیسی، Taşınmaz Mal Koçanı (ترکی) سند مالکیت املاک و مستغلات در جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) است.

5 نوع عنوان در جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) وجود دارد:

1. عنوان ترکی (انگلیسی: Türk Koçanı (ترکی)
2. عنوان صرافی (Eşdeğer Koçanı (ترکی)
3. عنوان اختصاصی (Tahsis Koçanı (ترکی)
4. عنوان مجاهد (Mücahit Koçanı (ترکی)
5. عنوان انگلیسی (İngiliz Koçanı (ترکی)

انواع ذکر شده از عناوین املاک و مستغلات در قبرس شمالی از نظر ظاهری تفاوتی با یکدیگر ندارند. جوهر تفاوت این عناوین در مبنایی است که بر اساس آن صادر شده اند. برای اینکه بدانید چه عنوانی برای ملک پیش روی شماست، باید برای روشن شدن نوع عنوان به اداره ثبت اسناد و املاک درخواست دهید.

ویژگی های هر یک از حقوق مالکیت ذکر شده.

سند مالکیت ترکیه (Türk Koçanı)

– مالکیت اموال غیرمنقول که تا سال 1974 متعلق به ترک های قبرس بود.

قبل از جنگ 1974، جمعیت جزیره ناهمگن بود و دو دیاسپورای اصلی، قبرسی های یونانی و قبرسی ترک، در سراسر قبرس مختلط زندگی می کردند. بر این اساس، هر دو دارای قطعه زمین در محل زندگی خود بودند. پس از تقسیم جزیره به دو قسمت و اسکان مجدد جمعیت بر اساس ملیت، ملک صاحبان خود را تغییر داد.

در 13 فوریه 1975، دولت فدرال قبرس ترکیه (TFGK)¹ تشکیل شد که تا سال 1983 وجود داشت. در 15 نوامبر 1983، با تصمیم پارلمان، TFGC از بین رفت و جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) جایگزین آن شد.

دولت دولت فدرال قبرس ترکیه (1975-1983) در سال 1977 قانون 41/1977 در مورد توزیع^{زمین 2} در قلمرو قبرس شمالی مدرن و ثبت حقوق مالکیت را تصویب کرد. آن دسته از شهروندانی که قبل از سال 1974 دارای مالکیت زمین در قلمرو قبرس شمالی کنونی بودند، اسناد جدیدی با علامت “عنوان ترکی” دریافت کردند. ساکنان باقیمانده قبرس شمالی به عنوان جبران خسارات وارده در نتیجه جنگ، یا به عنوان کمک یا پاداش از دولت دولت فدرال قبرس ترکیه، قطعات زمین دریافت کردند.

سند مالکیت مبادله (Eşdeğer Koçanı)

– مالکیت اموال غیرمنقول اعطا شده توسط دولت به قبرسی های ترک که اموال منقول و غیرمنقول و همچنین تجارت خود را در طول اسکان مجدد از جنوب به شمال از دست داده اند.

مبنای تأمین این تخصیص زمین چندین شاخص شرح داده شده در بند 3 قانون 41/1977 در مورد توزیع زمین بود. اولا، قطعات زمین به قبرسی های ترک و ثانیا فقط به کسانی اعطا شد که وجود اموال منقول و غیرمنقول یا تجارت در قلمرو جمهوری مدرن قبرس را مستند کرده بودند.

در ازای مدارک ارائه شده، متقاضیان امتیازی دریافت کردند (puan) که بعدا می توانست با یک قطعه زمین یا یک ساختمان تمام شده مبادله شود. کمیته توزیع زمین (İskan Komitesi) ³ املاک و مستغلات را بر اساس درخواست شهروند قبرس شمالی اختصاص داد و مالکیت را به نام مالک جدید ثبت کرد. این مالکیت با علامت “عنوان مبادله” مشخص شده بود که به معنای مبادله امتیازات دریافتی با املاک و مستغلات بود.

کمیته تخصیص زمین هنوز در حال فعالیت است و هنوز مسئول توزیع قطعات زمین باقی مانده است. آخرین تغییرات در قانون 41/1977 در مورد توزیع زمین در سال 2018 انجام شد.

عنوان اختصاصی (Tahsis) (Tahsis Koçanı)

– حق مالکیت املاک و مستغلات اعطا شده توسط دولت TFGC به قبرسی های ترک که در قلمرو قبرس جنوبی ملکی نداشتند و همچنین به مهاجران از سرزمین اصلی ترکیه.

کمیته توزیع زمین نیز بر اساس مفاد قانون 41/1977 مسئول صدور تخصیص زمین بود. تفاوت اصلی این عنوان و عنوان بورس عدم ارزیابی امتیازاتی معادل ملک در قبرس جنوبی است. از آنجایی که چنین ملکی وجود نداشت، صدور زمین برای حفظ زندگی مردم و اسکان آنها در کشور جدید صورت گرفت، این عناوین با علامت “عنوان تخصیص” مشخص شد.

Mücahit Koçanı (ترکی)

– حق مالکیت اموال غیرمنقول که توسط دولت قبرس شمالی به خانواده های پرسنل نظامی اعطا شده است که در جریان خصومت های سال 1974 جان خود را از دست داده یا معلول شده اند (قانون 41/1977 بند 2 (1).52/1995 (ب)).

دولت دولت فدرال قبرس ترکیه، در زمینه اسکان جمعیت در سرزمین های جدید، نمی توانست کسانی را که صلح را در جزیره حفظ می کردند، نادیده بگیرد. خانواده های ارتش ترکیه و قبرس نیز امتیازاتی (Mücahit Puan) دریافت کردند که می توانست با املاک و مستغلات مبادله شود. این نقاط توسط املاک در قبرس جنوبی پشتیبانی نمی شدند، آنها برای خدمات به سرزمین پدری صادر می شدند. محاسبه امتیازات بر اساس تعداد اعضای خانواده سربازان مجروح، شایستگی ارتش، مرگ یا درجه معلولیت آنها انجام شد. عناوین صادر شده با علامت “مجاهد پوان” نوشته شده بود.

وعنوان انگلیسی (İngiliz Koçanı (ترکی))

– مالکیت اموال غیرمنقول متعلق به شهروندان بریتانیایی قبل از سال 1974.

عنوانی بسیار نادر در قبرس شمالی ، اما در فروش یافت می شود. دولت قبرس شمالی شهروندان بریتانیایی را از اموال غیرمنقول خود محروم^{نکرده است.} بر اساس اظهارات مالکان، تمام عناوین قدیمی دوباره به صاحبان آنها ثبت شد. در اداره ثبت اسناد و املاک، چنین عناوینی با علامت “عنوان انگلیسی” مشخص شده است.

وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی.

وضعیت حقوقی تمام زمین های قلمرو قبرس شمالی در بند 159 قانون اساسی قبرس شمالی (آنایاس) ^{تعریف شده است5}. بر اساس این بند، اموال غیرمنقول متعلق به دولت قبرس قبل از 16 آگوست 1960، یعنی کلیه اموال غیرمنقول در قلمرو دولت فدرال قبرس ترکیه که در 13 فوریه 1975 تأسیس شده است، از جمله واحدهای نظامی و تأسیسات نظامی تعیین شده در توافقنامه 1960، متعلق به جمهوری ترک قبرس شمالی خواهد بود.

در پاراگراف 117 پرونده Demopoulos and Others v. ترکیه⁶ که توسط دادگاه حقوق بشر لاهه در 1 مارس 2010 مورد بررسی قرار گرفت، آمده است که “… هیچ سابقه ای در رویه قضایی دادگاه وجود ندارد که از این پیشنهاد حمایت کند که یک کشور متعاهد باید یک سیاست کلی برای بازگرداندن اموال به مالکان را بدون توجه به استفاده فعلی یا اشغال ملک مورد نظر دنبال کند.

تصمیم دادگاه لاهه همچنین به استرداد و پرداخت غرامت به قبرسی های یونانی اشاره دارد. این پرداخت ها توسط کمیسیون اموال غیرمنقول قبرس شمالی انجام می شود که با تصمیم دادگاه لاهه در قبرس شمالی تأسیس شد. ترکیه⁷، در 02 سپتامبر 2004 در نظر گرفته شد.

کمیسیون اموال غیرمنقول قبرس شمالی (Taşınmaz Mal Komisyonu)⁸ ادعاهای بازپرداخت، جبران خسارت و مبادله را مطابق با مفاد قانون شماره 67/2005⁹ بررسی می کند. هدف کمیسیون برآورده کردن مطالبات مشروع صاحبان املاک بدون لطمه به حقوق جامعه ترک قبرس است.

تا 11 آگوست 2023، 7,324 درخواست به کمیسیون ارسال شده است که از این تعداد 1,423 مورد به توافق دوستانه و 34 مورد در مرحله جلسات رسمی است. کمیسیون به متقاضیان 396,363,257 پوند غرامت اعطا کرد.

در 10 فوریه 2023، دولت قبرس شمالی مقررات قانون مالیات و هزینه های کاداستر 115-2023 را اصلاح کرد. طبق بند 3 (ج)، اتباع خارجی باید 3 درصد از ارزش ملک خریداری شده را به صندوق کمیسیون املاک و مستغلات بپردازند. وجوه این فورد برای پرداخت غرامت به قبرسی های یونانی استفاده می شود. بنابراین، از نظر قانونی، هر خارجی با خرید ملک در قبرس شمالی، غرامت ملک خود را به قبرس جنوبی پرداخت می کند.

آیا در صورت به رسمیت شناختن استقلال قبرس شمالی بین المللی، ملک از مالکان جدید گرفته خواهد شد؟

از موارد فوق چه نتیجه ای می توان گرفت؟ دلیلی برای نگرانی در مورد ایمنی ملک خود در قبرس شمالی وجود ندارد. دولت قبرس شمالی در حال انجام کارهای لازم برای حل مسائل مربوط به جبران خسارت اموال به مالکان سابق خود است. در صورتی که قبرس شمالی توسط جامعه بین المللی به رسمیت شناخته شود، صاحبان سابق املاک و مستغلات نمی توانند و نخواهند داشت که صاحبان فعلی خانه ها، آپارتمان ها، زمین ها و سایر املاک و مستغلات خود را محروم کنند. مسائل را فقط می توان با کمیسیون اموال غیرمنقول قبرس شمالی حل کرد. تنها در صورتی که اموال غیرمنقول متعلق به دولت قبرس شمالی باشد، می تواند آن را به نام خود به مالک سابق قبرس یونانی بازگرداند.

اگر یک قطعه زمین توسط دولت قبرس شمالی تصرف شده باشد، یعنی عناوین رسمی شده باشد: عنوان مبادله ای (Eşdeğer)، عنوان تخصیص یافته (Tahsis)، عنوان مجاهد (Mücahit)، مسئولیت حل مسئله بازپرداخت، جبران خسارت یا مبادله توسط کمیسیون املاک و مستغلات قبرس شمالی بر عهده می گیرد و نه توسط صاحبان ملک در حال حاضر. صاحبان سابق املاک حق دارند درخواست خود را به این کمیسیون ارائه دهند و پول دریافت کنند.

کدام عنوان ملک قابل اعتمادترین است.

در اینترنت، مطالب زیادی در مورد قابلیت اطمینان یک عنوان خاص نوشته شده است و اغلب آنها را با یکدیگر مقایسه می کند. با مطالعه جنبه حقوقی موضوع، تنها نتیجه گیری می شود: تمام اسناد مالکیت که مالکیت را در قبرس شمالی تأیید می کنند، دارای درجه امنیت و قابلیت اطمینان یکسانی هستند.

مهم نیست که بر چه اساسی قطعه زمین خاصی اعطا شده است، Tahsis، Mücahit یا Eşdeğer، که همگی تحت اعمال برابر قانون 67/2005 در مورد جبران خسارت، مبادله و استرداد اموال غیرمنقول قرار می گیرند. و پرداخت های این زمین ها در چارچوب کار کمیسیون املاک و مستغلات قبرس شمالی انجام می شود.

ماهیت عناوین عنوان نشان دهنده مبنایی است که بر اساس آن به دست آمده اند. نظری که در اینترنت وجود دارد مبنی بر اینکه عنوان صرافی بهتر از اختصاص یافته یا مجاهدین است، هیچ پایه و اساسی ندارد. در مواجهه با قوانین بین المللی، همه این عناوین از اهمیت و حمایت یکسان دارندگان خود برخوردار هستند.

در بازار املاک و مستغلات، تبلیغ فعال اسناد مالکیت مبادله ای به عنوان قابل اعتمادترین وجود دارد، زیرا پرداخت هایی به قبرسی های یونانی در آن انجام می شود. این امر منجر به افزایش هزینه قطعات زمین با این عنوان در مقایسه با عناوین تحسیس و مجاهد می شود. و رویه حقوقی واقعی، تصمیمات دادگاه حقوق بشر اروپا (HUDOC)، کار کمیسیون اموال غیرمنقول قبرس شمالی می گوید که هیچ تفاوتی بین این نوع عناوین وجود ندارد. هر سه عنوان توسط دولت قبرس شمالی تضمین شده است و خارجی ها می توانند آنها را خریداری کنند.

آیا سوالی دارید؟ شماره تماس ما +90 548 841 48 38 است.

نویسنده: جولیا اوزرجه، همکار، مدیرعامل شرکت Veles Enterprises Ltd.

منابع:

¹ http://www.cm.gov.nc.tr/Bilgi/bildirge.pdf

² http://mahkemeler.net/

³ https://icisleri.gov.ct.tr/BAKANLIK/İskan-ve-Rehabilitasyon-Dairesi

⁴ YİM Numara:245/2012 D. No. No:27/2018, http://mahkemeler.net/

⁵ عددآنایاسا، http://mahkemeler.net/

⁶ https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-97649%22]}

⁷ https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-68738%22]}

⁸ http://mahkemeler.net/

⁹ http://tamk.gov.ct.tr/en-us/